Veröffentlicht 28 Sep 2022

Teil 1/3: Der Bekanntmachungsteil

img
  • Veröffentlicht 28.09.2022 by Admin
  • Zwangsversteigerung - Der Termin
  • 1 Kommentar

Nach eingehender Recherche und umfangreicher Vorbereitung ist nun der Tag der Versteigerung gekommen. Bevor du dich aber zu Gericht begibst, solltest du am Morgen noch einmal überprüfen, ob der Termin wie geplant stattfindet. Denn Termine können auch kurzfristig noch abgesagt werden. Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag „Wo ist mein Termin?“.

Um dir Zeit, Nerven und unnötige Wege zu sparen, informieren wir dich sofort, wenn eine Terminabsage bei uns eintrifft. Schaue daher auf der Objektseite nach und achte auf folgenden Hinweis: "Dieser Termin wurde aufgehoben." Du siehst keinen Hinweis auf unserer Seite? Perfekt! Dann sollte der Versteigerung nichts mehr im Wege stehen und du kannst dich getrost auf den Weg zum Gericht begeben.

Nachdem du alle Sicherheitsschleusen im Gericht passiert hast, kommst du zum Gerichtssaal. Dort gibt es eine Besonderheit: Aufgrund der noch immer vorherrschenden Corona-Pandemie trifft jedes Gericht individuelle Vorkehrungen und einige Amtsgerichte lassen nur noch Bieter in den Saal, die entweder vorher eine Sicherheitsleistung hinterlegt haben oder ein Äquivalent dazu vorweisen können. Mehr dazu im Beitrag „Bietzeit“. Im Gerichtssaal besteht freie Platzwahl und pünktlich zur vorher bekanntgegebenen Uhrzeit beginnt die Verhandlung.

 

Welche Informationen werden im Rahmen der Bekanntmachung verkündet?

Der leitende Rechtspfleger ruft zu Beginn die Versteigerungssache auf. Danach wird er feststellen, welche Beteiligten vor Ort im Gerichtssaal erschienen sind und ob es weitere Beteiligte gibt. Zwischen der Gutachtenerstellung mit Veröffentlichung und dem eigentlichen Verfahren vergehen nicht selten mehrere Monate. In der Zwischenzeit kann es vorkommen, dass neue Gläubiger Rechte anmelden und dann im Anschluss auch vor Gericht erscheinen, da auch sie ihre Rechte wahrnehmen wollen.

Im Rahmen der Bekanntmachung werden folgende Informationen werden verkündet:

1. Informationen zum Objekt
2. Gläubiger des Verfahrens und ihre Ansprüche
3. Der Tag der ersten Beschlagnahme
4. Der für das Grundstück festgesetzte Verkehrswert
5. Alle bereits erfolgten Anmeldungen

Besonders interessant sind die Anmeldungen und die Ansprüche der Gläubiger, da sie dir auch darüber Aufschluss geben, wo die finanzielle Schmerzgrenze der Gläubiger liegt.

Tipp: Ab der Bekanntmachung wird es richtig spannend! Hier erfährst du viele Einzelheiten zum Objekt und zum Verfahren. Besonders die Feststellung des geringsten Gebotes ist von Interesse, da hier die verschiedenen Forderungen meist noch einmal im Detail erklärt werden. Auch fortbestehende Rechte werden besprochen. Du solltest hier also besonders aufmerksam sein.

 

Die Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen

Nach der Bekanntmachung folgt nun die Feststellung des geringsten Gebotes sowie die Bekanntmachung der Versteigerungsbedingungen. Bis zum Beginn der Bietzeit haben berechtigte Gläubiger noch die Chance rangwahrend Forderungen anzumelden. Hierbei kann etwa ein Schuldner eine Grundschuld anmelden, die bisher gegen ihn persönlich besteht. Diese wird dann im Prinzip der Schuldübernahme des Erstehers mit aufgenommen.

Im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften müssen zur Feststellung der Versteigerungsbedingungen folgende Punkte verlesen werden:

1. Bestehen bleibende Rechte:
Alle fortbestehenden Rechte müssen im Rahmen des geringsten Gebots mit genauer Bezeichnung festgestellt werden.

2. Ausgenommene Gegenstände:
Nicht selten sind die zu versteigernden Immobilien bewohnt, oft auch von Fremdmietern. Diese Mieter können dann ihr Eigentum vorab nachweisen und dieses von der Versteigerung ausnehmen. Dazu zählen z.B. Einbauküchen, sofern sie sich nicht im Eigentum des Schuldners befinden.
Sind solche Anträge nicht gestellt, sind keine Gegenstände von der Versteigerung ausgenommen.

3. Zahlungs- und Zinspflichten des Erstehers:
Das Bargebot ist ab dem Zuschlag mit 4% zu verzinsen. Mehr dazu findest du im Beitrag "Geringstes Gebot". Diese Verzinsungspflicht gilt bis zum Verteilungstermin, an dem ohnehin der Gesamtbetrag beglichen werden muss.

4% Zinsen sind viel! Bei einem Verkehrswert von 300.000€ und einem Zeitraum von durchschnittlich 6 Wochen zwischen Versteigerungstermin und Verteilungstermin ergibt das in etwa eine Zinslast von 1.500€. Du kannst diese unnötige Zinslast umgehen, indem du dein Bargebot zugunsten der Gerichtskasse hinterlegst. Das heißt, je eher du den gesamten Kaufpreis zahlst, desto weniger Zinsen musst du zahlen. Dafür ist es essenziell, sich bereits vorab eine Finanzierung zu sichern. Dafür kannst du gerne unseren Partner kontaktieren oder dich direkt auf unserer Finanzierungsseite umschauen. Dort verraten wir dir, wie du am sichersten an einen Kredit kommst.

4. Kostentragungspflicht für die Zuschlagskosten
Du musst die Kosten des Zuschlags tragen. Weitere Informationen erhältst du im Artikel "Kosten eines Zuschlags".

5. Der Gefahrübergang
Ab dem Zuschlag liegen sämtliche Gefahren auf deiner Seite. Das heißt, du musst dich ab diesem Zeitpunkt um alle Belange rund um das Objekt kümmern. Mehr dazu findest du im Artikel "Ich bin Eigentümer".

 

Hinweise für Bietinteressenten

Bevor die Bietzeit beginnt gibt es im Rahmen der Bekanntmachung auch einige Hinweise für Bietinteressenten. Hierbei werden unter anderem folgende Punkte angesprochen: 

1. Wann und wie musst du dich identifizieren?
Sobald du ein Gebot abgibst, musst du einen amtlichen Ausweis vorlegen.

2. Kannst du stellvertretend für eine dritte Person bieten?
Hierfür musst du eine Terminvollmacht bzw. einen ordnungsgemäßen Vertretungsnachweis vorlegen. Mehr dazu findest du im Beitrag "Checkliste Unterlagen".

3. Wann musst du eine Sicherheitsleistung vorweisen?
Sobald du ein Gebot abgibst, kann der Gläubiger das Vorzeigen einer Sicherheitsleistung verlangen.

4. Wann fällt die Grunderwerbsteuer an und wie hoch ist diese?
Mit erfolgreichem Erstehen der Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese solltest du von Anfang an mit einkalkulieren. Je nach Bundesland beträgt diese zwischen 3,5% und 6,5% des Erwerbspreises, der sich aus dem Meistgebot und dem Wert der fortbestehenden Rechte zusammensetzt.

5. Muss für die Eintragung ins Grundbuch eine bestimmte Voraussetzung erfüllt werden?
Für die Eintragung ins Grundbuch musst du zwingend eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegen.

6. Wie verhält es sich mit der Mietsicherheit, die an den alten Eigentümer vom Mieter meines Objekts geleistet wurde?
Sollte der Mieter deines Wunschobjekts eine Mietsicherheit, auch Kaution genannt, an den alten Eigentümer geleistet haben, wirst du ihm diese nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen müssen. Auch, wenn du diese nie vom alten Eigentümer erhalten hast. Das solltest du daher auch in deine Überlegungen zum Maximalgebot einkalkulieren. Lies hierzu auch "3...2...1... Das Objekt ist deins - Meistgebot berechnen und Bietstrategie entwickeln".