Dem Meistbietenden stehen nach seinem Gebot diverse Rechte zu. Diese Rechte kann er an eine andere Person – den sogenannten Dritten – abtreten. Der Zuschlag für das Objekt geht dadurch auf den Dritten über. Das heißt, er übernimmt alle Rechte und Pflichten.

Die Erklärung der Abtretung ist im Versteigerungstermin abzugeben. Wenn nötig, ist eine Abtretungserklärung danach noch nachzuweisen. Dazu ist eine öffentlich beglaubigte Urkunde erforderlich.

Wichtig zu wissen: Bei einer Abtretung dieser Art fällt zweimal Grunderwerbsteuer an. Sie ist vom Meistbietenden und von dem Dritten zu zahlen, auf den die Rechte übergegangen sind.

Unter dem Bargebot ist das Gebot zu verstehen, das im Versteigerungstermin abgegeben wurde. Damit es gilt, muss das Bargebot über dem geringsten Gebot liegen. Das geringste Gebot wird vom Gericht in der Bekanntmachung der Versteigerung genannt.

Zum Bargebot hinzu kommen Rechte an der Immobilie, die weiterhin bestehen bleiben und Belastungen auf das Grundstück. Der Ersteigerer muss die Kosten dafür später tilgen.

Als Bieter sollten Sie alle Positionen, die in der Bekanntmachung aufgeführt werden und im Nachgang zu weiteren Kosten führen, zu Ihrem Bargebot dazu rechnen. Das Gericht setzt eine Verzinsung des Bargebots vom Tag des Zuschlagsbeschlusses bis zur Bezahlung in Höhe von 4 % an.

Der Gläubiger hat das Recht, das Objekt bei der Zwangsversteigerung selbst zu erwerben. Nach dem § 114A des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gilt der Anspruch als befriedigt, wenn sein Meistgebot mit einem Wert von 7/10 unter dem Grundstückwert liegt.

Mit dieser Vorschrift will der Gesetzgeber verhindern, dass der Gläubiger eine Immobilie oder ein Grundstück günstig erwirbt und dem Schuldner gegenüber noch weitere Ansprüche geltend macht. Dieser Paragraph gilt auch, wenn der Gläubiger die Immobilie über eine Tochtergesellschaft kauft.

Nach dem Deckungsgrundsatz ist bei Versteigerungen von Immobilien oder von Grundstücken nur das Meistgebot zugelassen, das die Verfahrenskosten und alle bestehenden Rechte des Gläubigers umfasst. Maßgeblich ist dabei der betreibende Gläubiger im besten Rang.

Ein Gebot muss somit mindestens so hoch sein wie das geringste Gebot. Für alle niedrigeren Gebote erteilt das Gericht keinen Zuschlag.

Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln. Er ist davon völlig unabhängig und hat eine gänzlich andere Bedeutung. Der Einheitswert wird von der Finanzbehörde – in der Regel vom Finanzamt – als Basis für die Festlegung der Grundsteuer ermittelt. Außerdem werden alle weiteren im Verfahren anfallenden Beiträge und Gebühren anhand des Einheitswerts berechnet.

Für die Berechnung des Einheitswerts werden die Lage des Objekts, die Bauweise und die Ausstattung berücksichtigt. Die Ermittlung erfolgt nach gesetzlichen Vorgaben in einem standardisierten Verfahren. Bei einem unbebauten Grundstück setzt das Finanzamt lediglich den Bodenwert als Einheitswert an.

Als Gläubiger haben Sie im laufenden Verfahren jederzeit das Recht, der Einstellung der Zwangsversteigerung zuzustimmen. Damit beenden Sie das Verfahren. Selbst während der Bieterstunde oder der Verhandlung des Zuschlags ist es noch möglich, das Verfahren abzubrechen. Der Abbruch hat weder Auswirkungen auf die Beschlagnahmewirkung noch auf das Recht des Gläubigers, die Zwangsversteigerung erneut zu betreiben. Dieses Recht steht Ihnen als Gläubiger innerhalb von einem Zeitraum von 6 Monaten weiterhin zu jeder Zeit zu.

Ein Grund für eine Bewilligung der Einstellung kann zum Beispiel eine Einigung zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner sein. Vielleicht möchte der Gläubiger auch die Abgabe eines finanziell unbefriedigenden Meistgebots verhindern. Als Gläubiger sind Sie nicht verpflichtet, die Bewilligung der Einstellung zu begründen.

Unter der Eintragungsgebühr versteht man den Betrag, den der Ersteigerer für die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch zu zahlen hat. Die Gebühr wird anhand der Kostenordnung ermittelt. Die Grundlage für die Berechnung ist der Verkehrswert. Ist das Meistgebot höher als der Verkehrswert, ist der höhere Wert die Maßgabe für die Berechnung der Eintragungsgebühr.

So wird die Eintragungsgebühr berechnet

bis 1.000 Euro: Mindestgebühr 10 Euro
bis 5.000 Euro: für jede weitere 1.000 Euro 8 Euro
bis 50.000 Euro: für jede weitere 3.000 Euro 6 Euro
bis 5.000.000 Euro: für jede weitere 10.000 Euro 15 Euro
bis 25.000.000 Euro: für jede weitere 25.000 Euro 16 Euro
bis 250.000.000 Euro: für jede weitere 250.000 Euro 7 Euro
über 250.000.000 Euro: für jede weitere 500.000 Euro 7 Euro

Diese Gebühren gelten für alle Arten von Versteigerungen.

Der Gläubiger hat das Recht, sein abgegebenes Gebot und jedes Gebot der anderen Bieter anzufechten. Die Ursache dafür kann zum Beispiel eine vermutete Täuschung oder auch ein Fehler sein, der dem Vollstreckungsgericht unterläuft und der im laufenden Verfahren nachgewiesen wird.

Eine Anfechtung ist nicht möglich, wenn Sie ein Gebot abgeben, das über Ihre finanziellen Verhältnisse hinaus geht. Auch wenn Sie sich bei der Festlegung Ihres Gebots verrechnen, steht Ihnen kein Recht auf eine Anfechtung zu. Hinzu kommt, dass Sie für das ersteigerte Objekt keine Gewährleistung haben. Selbst wenn das Wertgutachten eine falsche Angabe enthält, haben Sie kein Recht, den erhaltenen Zuschlag im Nachgang anzufechten.

In der deutschen Gerichtsbarkeit sind Gerichtsvollzieher Justizbeamte. Sie haben das Recht, eine Vollstreckung auszuüben. Dabei steht die Pfändung von beweglichen Gegenständen im Vordergrund. Der Gerichtsvollzieher hat allerdings keinen Zugriff auf die Konten des Schuldners. Dieses Recht steht nur dem Vollstreckungsgericht zu. Der Gerichtsvollzieher darf Gegenstände pfänden, Voraussetzung dazu ist allerdings, dass der Schuldner ihm den Zutritt zu seinen Räumlichkeiten gewährt. Erlaubt der Schuldner diesen Zutritt nicht, kann der Gerichtsvollzieher die Polizei einschalten. Sie wird sich notfalls mit Gewalt Zutritt zu den Räumen verschaffen.

Bei einer Zwangsversteigerung gibt es drei wichtige Wertgrenzen. Das geringste Gebot steht für die unterste dieser drei Wertgrenzen. Festgelegt wird das unterste Gebot vom Vollstreckungsgericht oder vom Amtsgericht. Der Zuschlag für die Immobilie oder das Grundstück in der Zwangsversteigerung darf auf keinen Fall niedriger sein als das geringste Gebot.

Das geringste Gebot hat eine Sicherungsfunktion. Damit ist gewährleistet, dass das zu versteigernde Objekt nicht zu weit unter seinem Wert verkauft wird. Das geringste Gebot ergibt sich aus dem Bargebot, das alle Kosten des Verfahrens abdecken muss und aus den noch bestehenden Rechten der Person, die die Zwangsversteigerung betreibt.

Ursache einer Zwangsversteigerung ist in der Regel ein Schuldverhältnis zwischen dem Schuldner und seinem Gläubiger. Der Gläubiger ist die Person, die ihren Teil der vertraglichen Verpflichtung erfüllt hat und die dafür eine Gegenleistung in Form einer Zahlung erhält. Der Schuldner kommt seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach und leistet nicht. Dem Gläubiger steht deshalb das Recht zu, die Leistung von seinem Schuldner auf juristischem Weg einzufordern. Die Leistung kann prinzipiell in Form einer Geldleistung oder einer Dienstleistung bestehen.

Die Zwangsversteigerung ist aus juristischer Sicht das letzte Mittel des Gläubigers, seine Forderungen gegenüber dem Schuldner durch Zwang durchzusetzen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Schuldner in der Regel nicht mehr bereit oder auch nicht mehr fähig, seiner Verpflichtung zur Zahlung nachzukommen.

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss dafür Steuer zahlen. Hier unterscheidet sich der Kauf aus einer Zwangsversteigerung nicht von einem normalen Kauf am freien Markt. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, das heißt, sie wird an das jeweilige Bundesland abgeführt. Von dort kann sie an die Kommunen des Landes weitergeleitet werden.

Die juristische Grundlage für die Besteuerung und die Berechnung der Steuerhöhe ist das Grunderwerbsteuergesetz. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch, und sie wurde in den letzten Jahren zum Teil deutlich erhöht. Im Jahr 2021 variiert die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Sie wird somit als prozentualer Anteil des Kaufpreises errechnet, wobei der Kaufpreis bei Versteigerungen dem Meistgebot entspricht.

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist die Voraussetzung für die Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts und für die darauf folgende Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Das heißt, dass das Eigentum erst dann umgeschrieben wird, wenn die Grunderwerbsteuer vom Erwerber gezahlt ist und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt vorliegt.

Die Grunderwerbsteuer der Bundesländer im Jahr 2021

Baden-Württemberg 5 Prozent
Bayern 3,5 Prozent
Berlin 6 Prozent
Brandenburg 6,5 Prozent
Bremen 5 Prozent
Hamburg 4,5 Prozent
Hessen 6 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
Niedersachsen 5 Prozent
Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz 5 Prozent
Saarland 6,5 Prozent
Sachsen 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt 5 Prozent
Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
Thüringen 6,5 Prozent

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Wörtlich übersetzt ist eine Immobilie ein „unbewegliches Gut“. Dabei kann es sich entweder um ein unbebautes Grundstück oder um ein gebautes Objekt handeln.

Immobilien kann man in verschiedene Kategorien unterteilen. So unterscheidet man zum Beispiel je nach Zweck und Art der Nutzung Wohn- und Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien werden überwiegend oder ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, in Gewerbeimmobilien findet man Büroräume, Produktions- und Verkaufshallen, Läden und vieles mehr, was sich gewerblich nutzen lässt. Natürlich muss ein Objekt nicht ausschließlich zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzt werden, Mischformen sind möglich und üblich.

Bei Sozialimmobilien handelt es sich häufig um Objekte im sozialen Wohnungsbau. Sie werden von den Ländern, den Städten und Gemeinden gekauft oder betrieben, die Mietkosten sind verhältnismäßig überschaubar und auf die Klientel zugeschnitten. Meist handelt es sich hier um Menschen aus einem sozial eher schwachen Umfeld mit entsprechend ausgeprägter finanzieller Situation.

Von Luxusimmobilien spricht man, wenn es sich um Wohnraum der sehr gehobenen Klasse handelt. Hier ist eine 1a-Lage garantiert, der Zustand ist tadellos, die Ausstattung komfortabel bis luxuriös. Bei Luxusimmobilien kann man davon ausgehen, dass der Kaufpreis keine Rolle spielt, weil der Käufer über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt.

Anlageimmobilien sind Objekte, die zum großen Teil oder sogar ausschließlich vermietet sind. Häufig handelt es sich um Mehrfamilienhäuser, die Wohnungen können natürlich auch von Eigennutzern bewohnt werden.

Eine weitere Unterscheidung von Immobilien besteht in Bestandsobjekten und Denkmalschutzimmobilien. Von Denkmalschutzobjekten spricht man, wenn ein sanierungsbedürftiges Objekt, das dem Denkmalschutz unterliegt, aufwändig saniert und mehr oder weniger wieder im Originalzustand hergestellt wird. Für Denkmalschutzobjekte gelten strenge Vorschriften bei der Sanierung und Modernisierung. Sind sie eingehalten, hat der Erwerber die Möglichkeit, den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten steuerlich abzuschreiben. Das gilt vor allem bei einer Vermietung und einer Nutzung als Kapitalanlage.

Die aufgeführten Kategorien sind auf dem Immobilienmarkt zwar üblich, die Kriterien sind allerdings nicht durchgängig und eindeutig festgelegt. Im Prinzip kann ein Objekt in einer Zwangsversteigerung zu jeder dieser Kategorien gehören.

Für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision. Im Durchschnitt liegen die Nebenkosten in einer Größenordnung zwischen 9 und 15 Prozent. Für das Eigentum an einer Immobilie zahlt man in Deutschland außerdem die Grundsteuer. Die Basis für die Berechnung ist der Einheitswert des Objekts.

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Der Meistbietende ist die Person, die zum Ende der ausgeschriebenen Bietzeit das höchste Gebot vorlegt. In der Regel erhält der Meistbietende auch den Zuschlag. Voraussetzung dafür ist, dass es keinen Grund gibt, den Zuschlag zu verweigern und dass der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, nicht zuvor die Einstellung des Verfahrens beantragt.

Ist der Zuschlag erteilt, hat der Meistbietende keine Möglichkeit mehr, vom Vertrag zurückzutreten. Die Kombination aus Höchstgebot und Zuschlag entspricht für das Vollstreckungsgericht einem juristisch bindenden Vertrag.

Das Meistgebot wird auch als Höchstgebot bezeichnet. Dabei handelt es sich um das letzte und damit das höchste Angebot, das für ein Objekt in der Versteigerung abgegeben wird. Das Höchst- oder Meistgebot ergibt sich aus dem Bargebot und den noch bestehenden Rechten auf dem Objekt oder dem Grundstück.

Diese sogenannten bestehend bleibenden Rechte werden erst im Nachgang hinzugefügt. Wenn Sie als Bieter allerdings Ihr Gebot abgeben, sollten Sie die bestehenden Rechte bei der Vorbereitung des Versteigerungstermins immer im Hinterkopf behalten. Im besten Fall rechnen Sie den Wert dieser Rechte zu Ihrem Gebot bereits hinzu, um den endgültig anzubietenden Preis für das Objekt im Hinterkopf zu behalten.

Der Zuschlag und damit meistens auch der Zuschlagsbeschluss geht an den Bieter mit dem Höchstgebot. Die Abgabe des Meistgebots entspricht in rechtlicher Hinsicht einem Antrag auf den Abschluss des Vertrags.

Bei einer Zwangsversteigerung liegt der erzielte Betrag häufig unter der Summe, die die Gläubiger einfordern. Außerdem sind von dem Erlös aus dem Verkauf noch die Kosten für das gesamte Verfahren und für das Gericht abzuziehen. Hinzu kommen weitere Kosten, die im Lauf von Versteigerungen ebenfalls anfallen können.

Falls es sich um mehr als einen Gläubiger handelt, wird die verbleibende Summe nach Rangklassen und nach Rangstellen verteilt. Dabei ist die Reihenfolge der Einträge für die Befriedigung im Grundbuch maßgeblich. So ist ein Bauspardarlehen in der Regel hinter einem klassischen Annuitätendarlehen im zweiten Rang eingetragen. Geht eine Immobilie in die Zwangsversteigerung, würde zuerst der Gläubiger des Annuitätendarlehens befriedigt und danach die Bausparkasse mit ihrem Darlehen. Dabei kann es passieren, dass vor allem die Forderungen der Gläubiger in den nachgelagerten Rangstellen nicht oder nicht vollständig befriedigt werden.

Als Rechtspfleger bezeichnet man einen Beamten im gehobenen Dienst. Er arbeitet selbständig und eigenverantwortlich und übernimmt vorrangig Aufgaben, die früher einem Richter oblagen. Genau wie Richter sind Rechtspfleger nicht an Weisungen gebunden. Sie unterliegen bei ihrer Arbeit ausschließlich den Gesetzen. Der Arbeitsbereich eines Rechtspflegers ist sehr weit gefasst. Er umfasst unter anderem die Durchführung von Zwangsversteigerungen für Immobilien und Grundstücke, die Abwicklung von Insolvenzverfahren und Nachlassangelegenheiten und viele andere Aufgaben. Rechtspfleger sind bei Gerichten oder Staatsanwaltschaften, bei Banken oder beim Bundesamt für Justiz tätig, um nur einige Beispiele zu nennen.

Bei Versteigerungen sind die Rechtspfleger dafür zuständig, den Antrag auf Eröffnung des Verfahrens zu bearbeiten. Sie beauftragen Gutachter für die Beurteilung des Verkehrswerts der Immobilie. Sie führen die eigentliche Zwangsversteigerung durch und übernehmen auch den nachfolgenden Verteilungstermin.

Unter einem Schuldner versteht man eine natürliche oder eine juristische Person, die gegenüber dem Gläubiger in einem Schuldverhältnis steht. Aufgrund des Schuldverhältnisses ist der Schuldner in einer Leistungspflicht. In der Regel ist er dazu verpflichtet, eine finanzielle Leistung aus einem Vertrag zu erbringen. Allerdings kann er auch zu einer Dienstleistung verpflichtet sein. Bei einer Zwangsversteigerung wird es jedoch darum gehen, dass er eine Geldleistung schuldet.

In der Praxis ist der Schuldner bei Versteigerungen häufig ein Darlehensnehmer. Zur Finanzierung einer Immobilie wird in der Regel ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen. Dieses Darlehen ist einschließlich der Zinsen in regelmäßigen Monatsraten zurückzuzahlen. Dazu schließt der Darlehensnehmer und Schuldner mit seinem Gläubiger einen Darlehensvertrag ab. Das Darlehen ist über eine Grundschuld abgesichert, sie gibt dem Gläubiger das Recht, seine Forderung aus einem Verkauf der Immobilie und insbesondere aus einer Zwangsversteigerung zu befriedigen. Kann oder will der Schuldner seiner Zahlungsverpflichtung über mehrere Monate nicht nachkommen, hat der Gläubiger nach einem genau definierten Mahnverfahren das Recht, die Zwangsversteigerung des Objekts zu fordern, um aus dem Erlös die offene Schuld zu begleichen.

Hat ein Bieter den Zuschlag für eine Immobilie erhalten, steht ihm zu den noch bestehenden Miet- oder Pachtverträgen ein Recht auf eine Sonderkündigung zu. Dieses Recht ergibt sich aus dem Paragraphen 57 a des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Mit der Erteilung des Zuschlags tritt der Bieter automatisch in diesen Vertrag ein.

Bei der Kündigung hat der Bieter die üblichen gesetzlichen Fristen einzuhalten. Außerdem muss die Kündigung zum ersten Termin ausgesprochen werden, der möglich ist. Geschieht das nicht, ist sie nicht rechtswirksam. Der Bieter ist verpflichtet, die Kündigung des Miet- oder Pachtvertrags in seinem Kündigungsschreiben ausführlich und zutreffend zu begründen.

Der Mittelsmann wird auch als Stellvertreter bezeichnet. Wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung als Bieter auftreten wollen, können Sie sich von einer anderen Person vertreten lassen. Ein Grund kann sein, dass Sie bei dem genannten Termin verhindert sind, vielleicht möchten Sie in der Versteigerung aber auch aus anderen Gründen nicht persönlich in Erscheinung treten.

Ist das der Fall, kann eine andere Person für Sie teilnehmen. Dazu erteilen Sie eine Bietvollmacht. Sie ist im Verkündungstermin und noch vor der Erteilung des Zuschlags vorzulegen. Der Strohmann kann seine Rechte als der Meistbietende an eine unbekannte dritte Person abtreten.

Falls mehrere Objekte in einer Zwangsversteigerung versteigert werden, kann der betreibende Gläubiger die vorläufige Einstellung des Verfahrens auch nur für ausgewählte Immobilien oder Grundstücke verlangen. Man spricht dann von einer Teileinstellung des Verfahrens.

Der Gläubiger kann das Verfahren zweimal einstellen lassen. Bei der dritten Bewilligung der Einstellung geht das Gericht automatisch davon aus, dass der Versteigerungsantrag zurückgenommen wird.

Innerhalb von sechs Monaten nach der Einstellung hat der Gläubiger das Recht, das Verfahren zu jeder Zeit neu zu starten. In diesem Fall wird ein neuer Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt.

Ein Gebot muss wirksam abgegeben werden. Dazu muss die Summe höher sein als das zuvor abgegebene Gebot. Anderenfalls darf das Vollstreckungsgericht das Gebot nicht zum Verfahren zulassen.

Es gibt allerdings keine Vorschriften, wie viel höher das Gebot zu sein hat. Um die Bietstunde nicht in die Länge zu ziehen, ist es ratsam, das Gebot um angemessene Summen zu erhöhen. Überbieten Sie jeweils mit kleinen Beträgen, könnte das die Gläubiger unnötig verärgern, was für den weiteren Ablauf nicht von Vorteil ist.

Die verdeckte Vertretung entspricht dem Stellvertreter oder dem Mittelsmann. Falls die verdeckte Vertretung den Zuschlag für das Objekt erhält, muss sie entweder direkt im Termin oder im Nachgang eine öffentlich beglaubige Urkunde vorlegen. Damit weist sie nach, dass sie für einen Dritten geboten hat und das Recht dazu hat. Der Zuschlag geht mit der Vorlage des Nachweises automatisch an die vertretene dritte Person.

Für Sie als Bieter ist es wichtig zu wissen, dass es in juristischer Hinsicht absolut legal ist, eine verdeckte Vertretung zu schicken, wenn Sie selbst nicht an dem Termin teilnehmen können oder wollen.

Die Verfügungsbeschränkung sorgt bei einer Versteigerung dafür, dass der Schuldner und Eigentümer sein Objekt verkauft. In einigen Fällen kann die Verfügungsbeschränkung auch so lauten, dass eine Nutzung verboten ist.

Eine Verfügungsbeschränkung hat relative oder absolute Wirkung. Im Grundbuch ist die Beschränkung eingetragen.

Dem Schuldner wird die Befugnis über die Verfügung des Objekts entzogen, damit er im Lauf des Versteigerungsverfahrens keinen Einfluss mehr auf die Immobilie oder das Grundstück nehmen kann, der den Zustand oder den Erlös in irgendeiner Form beeinträchtigen könnte.

Der Versteigerungserlös ist der Betrag, der bei Versteigerungen eingenommen wird. Er entspricht damit dem Höchst- oder Meistgebot. Der Versteigerungserlös muss dem Gläubiger nicht zwingend einen Gewinn bringen. Vielmehr passiert es in der Praxis durchaus, dass die Forderungen der Banken nur teilweise befriedigt werden, weil der Erlös aus der Versteigerung deutlich unter den Außenständen des Schuldners liegt.

Der Bieter, der den Zuschlag erhält, muss das Höchstgebot und alle anfallenden Kosten an das Vollstreckungsgericht abführen. Falls es mehrere Gläubiger gibt, steht nach der Versteigerung noch ein Verteilungstermin an, in dem der Erlös aufgeteilt wird.

Eine anstehende Zwangsversteigerung ist im Grundbuch einzutragen. Man spricht dann von einem Versteigerungsvermerk, er ist in der zweiten Abteilung des Grundbuchs zu finden. Es ist die Aufgabe des Rechtspflegers, diesen Eintrag beim zuständigen Vollstreckungsgericht zu beantragen. Das geschieht, wenn ein Anordnungsbeschluss vorliegt und an den Schuldner und den Gläubiger ausgehändigt wurde. Mit der Eintragung weiß jeder, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, dass das Objekt oder das Grundstück zur Zwangsversteigerung freigegeben ist.

In juristischer Hinsicht bedeutet das, dass das Objekt auf den Gläubiger übergeht. Allerdings hat der Schuldner weiterhin das Recht, in der Immobilie zu wohnen oder das Objekt zu verwalten.

Sobald der Zuschlagsbeschluss vorliegt, gibt das Amts- oder Vollstreckungsgericht einen Verteilungstermin an. Als Bieter mit dem höchsten Gebot müssen Sie bis zu diesem Tag das Bargebot einzahlen. Falls es mehrere Gläubiger gibt, wird der Erlös nach einem zuvor festgelegten Teilungsplan nach Abzug der Kosten des Verfahrens an die Gläubiger ausgezahlt. Diese Aufteilung erfolgt natürlich nur bei mehreren Gläubigern. Im Teilungsplan ist die Teilungsmasse mit den bleibenden Rechten und die Festlegung der Schuldenmasse hinterlegt.

Eine Zwangsvollstreckung setzt voraus, dass der Gläubiger seine Ansprüche gerichtlich geltend macht. Das Amts- oder Vollstreckungsgericht hat die Ansprüche zu prüfen. Sind sie begründet, stellt das Gericht eine öffentliche Urkunde für den Gläubiger aus. Mit dieser Urkunde hat der Gläubiger die Möglichkeit, seine Forderungen durch eine Zwangsversteigerung einzufordern. Die Urkunde wird als Vollstreckungstitel bezeichnet. Unter einem Vollstreckungstitel versteht man immer die juristische Anordnung einer Handlung oder einer Zahlung.

Vor der Zwangsvollstreckung hat der Schuldner in der Regel bereits mehrere Vollstreckungstitel erhalten. Sie alle enthalten eine Aufforderung, die ausstehende Leistung zu begleichen.

Dabei handelt es sich um den Tag, an dem der Gutachter des Gerichts die zu versteigernde Immobilie besichtigt und ihren Verkehrswert feststellt. Der Verkehrswert ergibt sich aus den allgemeinen Wertverhältnissen am lokalen Grundstücksmarkt. Das Gutachten ist schriftlich abzufassen. Der Verkehrswert steht also für den Zustand des Objekts zum Wertermittlungsstichtag.

Zwischen dem Tag der Wertermittlung und dem Termin der Versteigerung können einige Wochen und manchmal auch mehrere Monate liegen. Sollten Sie an einer passenden Immobilie aus einer Zwangsversteigerung interessiert sein, registrieren Sie sich gerne auf unserer Seite. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Biet- und Kaufentscheidung dann unbedingt auch einen längeren Zeitraum zwischen der Wertermittlung und der Versteigerung. In dieser Zeit kann sich der Zustand der Immobilie unter Umständen erheblich ändern. Der Tag der Wertermittlung ist deshalb für Sie ein wichtiger Anhaltspunkt, den Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.

Falls der Versteigerungstermin als Wiederholungstermin angesetzt ist, kann es sinnvoll sein, sich zuvor selbst einen Eindruck vom Zustand und vom Wert der Immobilie zu verschaffen. Die Einschätzungen vom Tag der Wertermittlung können dann bereits hinfällig und damit keine solide Basis für Ihre Kaufentscheidung mehr sein.

Die Festsetzung des Verkehrswerts entspricht dem Vollstreckungsgericht. Grundlage für die Festlegung ist ein unabhängiges Gutachten. Der Gutachter prüft und besichtigt das Objekt und legt den Verkehrswert nach den zu diesem Zeitpunkt gültigen Wertverhältnissen am Immobilienmarkt fest.

Von der Wertfestsetzung spricht man auch, wenn das Gericht die Gerichts- und Verfahrenskosten festlegt.

Ein Dauerwohnrecht kann im Grundbuch im ersten Rang eingetragen sein. Ist das der Fall, ist es auch im Rahmen einer Zwangsvollstreckung nicht zu kündigen.

Dauerwohnrechte dürfen grundsätzlich vererbt werden. Aus diesem Grund ist diese Belastung des Objekts im Grundbuch anzugeben. Deshalb bestehen die meisten Banken darauf, ihre Hypothek oder Grundschuld im ersten Rang einzutragen.

Falls für das Objekt eine entsprechende Belastung besteht, weist der Rechtspfleger in der Bekanntmachung darauf hin.

Der Bieter hat für eine Immobilie in der Zwangsversteigerung Zinsen zu zahlen. Die Zinsen fallen für den Zeitraum zwischen dem Zuschlag und der Bargebotszahlung an. Das Bargebot muss spätestens im sogenannten Verteilungstermin gezahlt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt es ist mit Zinsen in Höhe von 4 Prozent pro Jahr zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht endet zu dem Zeitpunkt, zu dem das Bargebot gezahlt ist. Das Bargebot ist zu hinterlegen, die Hinterlegung beantragt der Bieter beim Vollstreckungsgericht.

Das Gebot ist im Versteigerungstermin abzugeben. Nur dann lässt das Vollstreckungsgericht das Gebot zu. Außerdem sind die Wertgrenzen einzuhalten. Sind die Wertgrenzen übertroffen, muss das erste Gebot mindestens so hoch sein wie das niedrigste Gebot. Die jeweils folgenden Gebote müssen darüber liegen. Abgesehen davon gibt es keine Vorschriften zur Höhe der Gebote. Bietet man in zu kleinen Beträgen, zieht sich die Bietstunde allerdings unnötig in die Länge. Davon sollte ein Bieter absehen.

Kaufen Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung, zahlen Sie dafür keine Notarkosten. Allerdings müssen Sie die Zuschlagsgebühr berücksichtigen. Diesen Betrag erhebt das Amtsgericht dafür, dass es das Versteigerungsverfahren abwickelt. Die Zuschlagsgebühr entsprechen somit den Gerichtskosten. Festgelegt sind die Gerichtskosten im Gerichtskostengesetz, die Basis für die Berechnung ist das Meistgebot.

Bei einer Zwangsverwaltung erhält der Gläubiger seine Forderung aus den laufenden Einnahmen, die das Objekt erwirtschaftet. Durchgeführt wird die Zwangsverwaltung von einem Zwangsverwalter. Er teilt die Einnahmen aus der Miete und der Pacht mit Hilfe eines Teilungsplans auf.

Eigentümer des Objekts bleibt der Schuldner, allerdings entfällt für ihn das Recht der freien Verfügung auf die Immobilie. Für eine Zwangsverwaltung benötigt der Gläubiger wie bei einer Zwangsvollstreckung einen vollstreckbaren Titel.