Der Zwangsversteigerungsmarkt wird zurzeit noch häufig mit einer unsicheren Wissensgrundlage assoziiert. Allerdings verbirgt sich hinter jedem der von den Amtsgerichten versteigerten Objekten eine große Chance, um günstige Immobilien zu erstehen. Deswegen wollen wir diese Stigmata vom Markt entfernen, indem wir dich umfangreich weiterbilden und dir genau zeigen, auf was du achten musst, um die beste Immobilie zu finden.
Das Thema Versteigerungen durch öffentliche Hand ist sehr spezifisch, weshalb wir im Laufe der Zeit alle Aspekte beleuchten möchten, angefangen bei Zwangsversteigerungen über Teilungsversteigerungen bis hin zu Themen wie Steuerrecht bei Immobilien. Unser Ziel ist es, dass dir am Ende jegliche Optionen in diesem Fachgebiet des Immobilienmarkts offenstehen.
Wir fangen in dieser Beitragsreihe damit an, ein Grundverständnis für Zwangsversteigerungen zu vermitteln, weshalb sie vor allem für Einsteiger interessant ist. Hier wird erklärt, was Zwangsversteigerungen überhaupt sind, wie sie ablaufen und welche Fachbegriffe du kennen solltest. Außerdem geben wir dir allgemeine Tipps, wie du typische Fehler von Anfang an vermeiden kannst.
Es ist wohl fast unmöglich, am überhitzten Immobilienmarkt ein günstiges Investment zu finden, daher ist die logische Schlussfolgerung die Suche nach Alternativen. Der Zwangsversteigerungsmarkt bietet dir eine Alternative, die in der Regel sogar interessanter ist als der herkömmliche Immobilienmarkt.
Warum ist dieser Nischenmarkt so interessant?
Am Anfang eines jeden Versteigerung-Prozesses legt ein Sachverständiger einen Verkehrswert (Marktwert) fest, der den Wert der Immobilie widerspiegelt. Dieser Verkehrswert spiegelt den Wert der Immobilie basierend auf Fakten und Zahlen wider.
Anders als Makler, die sich rein am Marktwert orientieren, halten sich Sachverständige an bestimmte Bewertungskriterien und berücksichtigen so jeden Werttreiber der Immobilie, aber beziehen auch Abschläge für bestehende Baumängel mit ein. Das heißt, der Verkehrswert ist der faire Wert einer Immobilie und du zahlst keinen sogenannten Marktaufschlag.
Hierfür besichtigen die Sachverständigen die Versteigerungsobjekte. Wenn der Zutritt gestattet wird, werden die Baumängel für dich dokumentiert. Objekte, bei denen keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, können aus eben diesem Grund besonders interessant sein. Denn der Sachverständige ist dazu verpflichtet, Abschläge bis zu 30 % vom Verkehrswert vorzunehmen, wenn er das Objekt dem äußeren Anschein nach beurteilen muss. Hier ist es empfehlenswert, sich selbst vor Ort einen Eindruck zu machen, die Gläubiger zu kontaktieren und auch die Nachbarn anzusprechen, um einen Wissensvorteil gegenüber seinen Mitbietern zu erlangen.
Deswegen freut es uns, dass du dir diese Chance ergreifen möchtest und diesen Weg mit uns gehst. Wir erläutern mögliche Hindernisse im Rahmen einer Zwangsversteigerung und wie du am besten vorgehen kannst.
Unsere Wissensvermittlung ersetzt keine Rechtsberatung, sondern soll lediglich beim Verstehen der Grundlagen helfen.
Was sind Zwangsversteigerungen?
Jedes Jahr werden zehntausende Objekte versteigert. Aufgrund von Corona und der stetig steigenden Scheidungsrate kommt es momentan wieder zu einem Anstieg der Versteigerungen. Doch wie hängt das zusammen?
Es gibt zwei Arten von Immobilienversteigerungen bei Amtsgerichten. Zum einen gibt es die herkömmlichen Zwangsversteigerungen, auch Schuldversteigerungen genannt, welche immer dann entstehen, wenn eine Kreditschuld nicht bezahlt werden kann oder eine Insolvenz der letzte Ausweg ist. Zum anderen gibt es die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft, welche auch als Teilungsversteigerung bezeichnet wird. Diese finden immer dann statt, wenn im Rahmen einer Scheidung eine Immobilie versteigert werden muss oder wenn Erbengemeinschaften sich nicht einig sind, wie sie mit dem Objekt verfahren wollen. Eine Gemeinsamkeit beider Möglichkeiten ist jedoch, dass Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäuden, Erbbaurechte und Gebäudeeigentum sowie Wohnungseigentum versteigert werden.
Für Kaufinteressenten sind die drei Phasen von Bedeutung, die im Anschluss an die Bekanntmachung der Versteigerung anstehen:
Phase 1: Bekanntgabe bis Versteigerung
Phase 2: Der Versteigerungstermin mit Bekanntmachungsteil
Phase 3: Bietzeit und nach dem Versteigerungs-Verteilungstermin
Kurzum, es wird zwischen der Zeit vor, während und nach der Versteigerung unterschieden. Zunächst musst du aber ein passendes Objekt finden. Worauf hier zu achten ist, erfährst du im nachfolgenden Artikel.
