Wann bin ich Eigentümer und was bedeutet das für mich?
Mit Verkündung des Zuschlags geht das Eigentum sofort auf den Ersteher über, eine notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung sind hierfür nicht nötig. Wird der Zuschlag im Verteilungstermin erteilt, verlässt der Ersteher den Saal als Eigentümer – mit allen Rechten und Pflichten. Das heißt, er trägt auch öffentliche Lasten wie die Grundsteuer. Bei Eigentumswohnungen trägst du als Ersteher einer Eigentumswohnung grundsätzlich die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und weitere Kosten, wenn sie erst nach dem Zuschlag von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden. Für rückständige Beitragsschulden des früheren Wohnungseigentümers musst du dagegen nicht aufkommen, wohl aber für eine mögliche Deckungsumlage, die zum Ausgleich eines Verlustes der Jahresabrechnung erst nach dem Zuschlag beschlossen wird.
Der Verteilungstermin
Nach der Verkündung des Zuschlags wird dir in der Regel eine Zeit von 6 bis 8 Wochen eingeräumt bis die restliche Zahlung, 90% des Betrages, fällig ist. In diesen 6 bis 8 Wochen bist du allerdings verpflichtet, dein Meistgebot mit 4% zu verzinsen. Dies kannst du umgehen, indem du unter Verzicht auf Rücknahme das Geld beim Amtsgericht hinterlegst. Du solltest sowieso mindestens 10 Tage vor dem Termin das Geld überweisen, um Problemen aus dem Weg zu gehen. Falls du nicht nachweisen kannst, dass das Geld rechtzeitig überwiesen wurde, können die Forderungen auf dich übertragen werden, was im schlimmsten Fall dazu führt, dass ein Wiedereinstiegsverfahren gegen dich eröffnet wird. Deshalb solltest du rechtzeitig zahlen, dann wird beim Verteilungstermin der Betrag des Meistgebots an die Gläubiger entsprechend ihrem Rang und der Höhe nach verteilt und ausbezahlt. Für dich ist es wichtig zu wissen, dass du nachträglich nicht vom Gebot zurücktreten kannst – einmal abgegeben ist es unwiderruflich. Das gilt auch beim Entdecken von Mangelschäden, die dir nicht bekannt waren. Ein Rücktrittsrecht oder Schadensersatzansprüche kannst du nicht geltend machen.
Wie verhält es sich mit den Mietverhältnissen nach der Versteigerung?
Auch bei Zwangsversteigerungen bricht der Kauf bricht die Mietverhältnisse. Ein Mietverhältnis wird durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks oder der Eigentumswohnung zunächst nicht berührt. Der Ersteher übernimmt alle Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Unter Wahrung der gesetzlichen Bestimmungen kann jedoch gekündigt werden, insbesondere wegen Eigenbedarfs. Wenn der Ersteher zum erstmöglichen Termin nach dem Zuschlag kündigt, kann er sich auf die gesetzlichen Fristen berufen, selbst wenn laut Mietvertrag eine längere Frist als die gesetzliche vereinbart wurde.
Das außerordentliche Kündigungsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft ist jedoch ausgeschlossen.
Wir hoffen, dir einen ersten Überblick gegeben zu haben und werden den Informationsgehalt in Zukunft vertiefen. Wenn du Fragen hast, stelle diese gerne in der Frage-Antwort-Sektion.
