Die formelle Vorbereitung auf den Versteigerungstermin
Nachdem du dich umfangreich über das Objekt informiert hast und sicher bist, dass es deinen Vorstellungen entspricht, beginnt die Vorbereitung auf den Versteigerungstermin. Als Erstes gilt es zu klären, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um mitbieten zu können. Du musst mindestens 18 Jahre alt und geschäftsfähig sein und deinen gültigen Personalausweis vorlegen. Falls du für eine andere Person bieten möchtest, benötigst du außerdem eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Wenn es sich um eine juristische Person handelt, benötigst du zusätzlich zum Nachweis der Vertretungsberechtigung einen beglaubigten Registerauszug, der nicht älter als 4 Wochen sein darf.
Die Sicherheitsleistung
Im Rahmen des Zwangsversteigerungstermins muss eine Sicherheitsleistung, auch Bietsicherheit genannt, hinterlegt werden. Die Höhe orientiert sich an dem vorher festgelegten Verkehrswert und beläuft sich auf 10% des Wertes. Ist also der Verkehrswert auf 100.000€ festgelegt, musst du 10.000€ als Bietsicherheit hinterlegen. Solltest du die Immobilie nicht ersteigert haben, wird dir das Geld schnellstmöglich zurückerstattet.
Es gibt mehrere Möglichkeiten die Bietsicherheit zu hinterlegen:
Das Geld kann an das Amtsgericht bzw. die Justizkasse überwiesen werden. Dafür muss der Geldeingang vor dem Versteigerungstermin erfolgen. Neben den Kontodaten müssen dafür in der Regel das Aktenzeichen, das Stichwort „Sicherheit“, das Amtsgericht und der Versteigerungstermin angegeben werden. Dies ermöglicht es den Behörden, die Sicherheit dem richtigen Verfahren zuzuordnen. Informationen darüber, auf welches Konto und mit welchem Verwendungszweck überwiesen werden soll, findest du auf der offiziellen Homepage des Amtsgerichts oder in der „Amtlichen Bekanntmachung“.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen im Inland zahlbaren Verrechnungsscheck oder einen Bundesbankschenk vorzuweisen oder eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bankbürgschaft vorzulegen. In jedem Fall dürfen diese jedoch frühstens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt worden sein.
Die Zahlung der Sicherheitsleistung in bar ist inzwischen nicht mehr zulässig. Die Bietsicherheit wird auf Verlangen des Gläubigers oder einem anwesenden Vertreter vorgelegt. Es kann vorkommen, dass im Einzelfall auf die Sicherheit verzichtet wird, davon ist im Regelfall aber nicht auszugehen.
Nur 2000€ mehr und die Immobilie gehört mir!
Du solltest im Vorfeld dein Maximalgebot festlegen, welches du in keinem Fall überschreitest. Ein bekanntes Phänomen beim Bieten ist es, als Höchstbietender dem Endowment-Effekt zu unterliegen und in Folge dessen irrational hoch zu bieten. Rechne dir daher mit unserem Kalkulator dein Maximalgebot aus und bleibt dabei. Es ist auch empfehlenswert eine Begleitung mitzunehmen, die dich an das Gebot erinnert, denn sonst kann der Kaufrausch teuer werden.
Wie berechnet sich das Höchstgebot?
Meistgebot + 250.000
+4% Zinsen 493,15 -> wie du diese vermeiden kannst, erklären wir später noch
+Zuschlagsgebühr 878,00
+ Eintragungsgebühr 507,00
+ Grunderwerbssteuer 3,5%
+ berechnete Renovierungskosten
aber:
Keine Maklergebühren
Keine Notargebühren
was in der Regel 5% ausmacht
= dein Meistgebot
Die Finanzierung für die Immobilie sollte schon vor der Versteigerung stehen, denn mit Erteilung des Zuschlags gehen bereits jegliche Rechte und Pflichten auf dich über. Solltest du also bis zum Verteilungstermin keinen Kreditgeber finden, hast du eine hohe Schuld, die dich im schlimmsten Fall in die Insolvenz treiben kann. Deswegen bieten wir dir eine Finanzierungsvermittlung an und vergleichen dafür die Konditionen von 400 verschiedenen Banken.
Der Versteigerungstermin
Wenn du alle Vorkehrungen getroffen hast, solltest du mit einem entspannten Gefühl in die Versteigerung gehen können. Diese findet beim jeweiligen Amtsgericht statt. Die genaue Adresse findest du auf unserer Objektseite oder in der öffentlichen Bekanntmachung. Nutze die Checkliste für Zwangsversteigerungen im 4Rent-Immobilienmanager, um Schritt für Schritt alle nötigen Vorbereitungen abzuhaken. In jedem Fall solltest du dir vorab zwei, drei Termine als Besucher besichtigen, um ein Gefühl für das Ganze zu bekommen. Am Abend vor der Versteigerung solltest du überprüfen, ob der Termin tatsächlich stattfindet oder möglicherweise aufgehoben wurde. Stelle sicher, dass du pünktlich zum Versteigerungstermin erscheinst.
Zu Beginn wird im Bekanntmachungsteil aus den Gerichtsakten vorgelesen. Durch deine Vorbereitung sollten dich hier keine Überraschungen erwarten, dennoch ist es möglich, dass du einen veralteten Grundbuchauszug eingesehen hast und seitdem eine neue Grundschuld eingetragen wurde, die du im Zweifelsfall ohne Wissen übernimmst. Außerdem werden im Bekanntmachungsteil neben dem Inhalt des Grundbuchs auch die Verfahrensbeteiligten, die betreibenden Gläubiger, der Zeitpunkt des Antrags für die Versteigerung, die Anmeldungen der Gläubiger mit ihren Grundschulden und Mieter mit bereits geleisteten Mietvorauszahlungen festgestellt. Wenn du frühzeitig zum Termin erscheinst, kannst du dir in Ruhe einen Überblick über deine Mitbieter verschaffen und dich mit ihnen austauschen. Wenn du mitbietest, handelt es sich um Bargebote handelt, d.h. etwaige bestehende Grundschulden sind darin nicht enthalten.
Die Bieterstunde
Die Bieterstunde dauert immer mindestens 30 Minuten. Ob du direkt am Anfang bietest oder erst beim dritten Verkünden des Höchstgebots eines Konkurrenten ist dir überlassen. Oft werden die ersten 20 Minuten erst einmal abgewartet, bevor es in die entscheidende Phase geht. Innerhalb der Bieterstunde beantworten die Rechtspfleger auch mögliche Fragen, die im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung zuvor noch unbeantwortet geblieben sind. Nutze diese Zeit daher, um deine Fragen zu stellen.
Erfahrene Bieter umgehen meistens ein frühes sehr niedriges Gebot, weil das oft ein sich ein stetig gegenseitiges Hochbieten nach sich zieht, bei dem nicht selten die gesetzten Grenzen über Bord geworfen werden. Ein frühes hohes Gebot hingegen kann deine Konkurrenten hingegen abschrecken. Falls du am Ende Höchstbieter bist, wirst du gebeten im Raum zu bleiben und es wird über den Zuschlag verhandelt.
Im Falle einer sofortigen Zuschlagserteilung bist du ab diesem Zeitpunkt Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Allerdings ist dies nicht immer der Fall. Der Zuschlag muss im ersten Versteigerungstermin vom Gericht versagt werden, wenn die 5/10-Wertgrenze unterschritten wird. 5/10- bzw. 7/10-Wertgrenze bedeutet, dass mindestens 50% bzw. 70% des angesetzten Verkehrswerts überschritten werden muss. Ein gängiger Irrtum besteht darin, dass die 5/10- und 7/10-Wertgrenze immer nach dem ersten Versteigerungstermin entfallen. Dies ist nur der Fall, wenn der Zuschlag tatsächlich aufgrund des Unterschreitens der Wertgrenzen im ersten Termin versagt wird. Welche Wertgrenzen bestehen, geben die Amtsgerichte in der Regel bei ihren Veröffentlichungen bekannt.
