Die Schluss- und Zuschlagsverhandlung stellt den spannendsten Teil für den Bieter dar, der die Versteigerung "gewonnen" hat. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: Es wurden keine Gebote abgegeben, dann handelt es sich um einen ergebnislosen Termin. Sofern es jedoch mindestens ein Gebot gibt, folgt dann die Verhandlung über den Zuschlag.
Der ergebnislose Termin
Wenn kein Gebot abgegeben wurde oder alle abgegebenen Gebote ungültig sein sollten, wird das Verfahren durch das Gericht eingestellt. Das heißt, es kann zu einem Zweittermin kommen oder der Gläubiger sucht einen anderen Weg des Verkaufs.
Die Zuschlagsverhandlung
Hierbei werden alle Beteiligten erneut angehört und im Anschluss wird die Versteigerung verkündet. In manchen Fällen kann dies auch bei einem Verkündungstermin innerhalb von 7 Tagen nach dem Versteigerungstermin stattfinden. Da die Versteigerung, abgesehen vom Verteilungstermin, erst mit dem Verkündungstermin als abgeschlossen gilt, sollte dieser so schnell wie möglich abgehalten werden. Dies ist wichtig für dich als Bieter, denn in der Zwischenzeit können weiterhin Anträge gestellt werden, u.a. die Antragsrücknahme des Gläubigers oder die Ablösung des Gläubigers. Anträge dieser Art können einen großen Nachteil für den Meistbietenden bedeuten, weshalb eine Verkündung am selben Tag von Vorteil ist.
Banken versuchen regelmäßig den Verkündungstermin hinauszuzögern und ohne die Angabe genauer Gründe. Dies ist rechtlich nicht standhaft und der Meistbietende sollte diesem Antrag nachdrücklich widersprechen. Der Verkündungstermin wird häufig genutzt, um sich Zeit zu verschaffen. Ein weiterer Grund wäre eine sogenannte Verschleuderungsgrenze zu erreichen. Diese ist rechtlich nicht genauer definiert, man geht jedoch von ca. 30% des Verkehrswertes aus. Sobald diese erreicht wurde, wird gerne ein Verkündungstermin anberaumt. Das gibt dem Gericht oder auch dem Gläubiger die Möglichkeit, auf einen Zweittermin hinzuwirken. Dies ist nur möglich, wenn ein zweiter Termin eine deutliche Verbesserung der Gebotslage versprechen würde.
Die Entscheidung über den Zuschlag und die Zuschlagserteilung
Es gibt diverse Gründe, weshalb ein Zuschlag versagt werden kann. Im Folgenden werden daher der häufigste und wichtigste Grund einer Zuschlagsversagung vorgestellt. Dabei handelt es sich um die Nichteinhaltung des Mindestgebots. Im Zwangsversteigerungsverfahren gibt es neben der bereits erwähnten Verschleuderungsgrenze auch die 5/10- und die 7/10-Wertgrenze. Diese beiden Grenzen sind besonders wichtig, denn obwohl ein Gebot zugelassen wurde, heißt das nicht zwingend, dass auch der Zuschlag erfolgen kann.
Die 5/10- bzw. 50%-Grenze regelt die Zuschlagsversagung von Amtswegen aus. Liegt das bare Meistgebot mit der Summe aller bestehen bleibenden Rechte unterhalb der 50%-Grenze, muss der Zuschlag versagt werden und das Gebot erlischt. Wird ein Zuschlag von Amtswegen versagt, so wird ein Zweittermin angesetzt, bei dem ebendiese Grenzen entfallen.
Die 7/10- bzw. 70%-Grenze regelt die Zuschlagsversagung auf Antrag. Ein Berechtigter muss hierfür einen Antrag auf Zuschlagsversagung stellen. Dies kann beispielsweise passieren, weil der betreibende Gläubiger mindestens 80% des Verkehrswertes braucht, um seine Forderungen zu decken.
Um das Grundprinzip zu verdeutlichen, findest du im Folgenden ein Beispiel. Mögliche Rechte und Grundschulden wurden bei dieser vereinfachten Berechnung unberücksichtigt gelassen:
Der Verkehrswert einer Immobilie beläuft sich auf 200.000€. Es gibt zwei antragsberechtigte Beteiligte A und B und zwei Bieter X und Y.
X bietet 70.000€: Dies ist weniger als 50% des Verkehrswertes (100.000€) und der Zuschlag muss von Amtswegen versagt werden.
Y bietet 100.001€: Dies ist mehr als 50% des Verkehrswertes und der Zuschlag darf nicht von Amtswegen versagt werden. Allerdings kann einer der antragsberechtigten Beteiligten eine Zuschlagsversagung beantragen.
X bietet 140.001€: Dies ist mehr als 70% des Verkehrswertes und der Zuschlag kann nicht aufgrund der Wertgrenzen versagt werden.
Nachdem du nun ein Grundverständnis hast, wie über den Zuschlag entschieden wird, gehen wir davon aus, dass dein Gebot als Meistgebot festgestellt wird und keine Gründe der Versagung vorliegen. Das Gericht erteilt dir nun den Zuschlag und das Objekt gehört dir.
Ist das wirklich so? Weitere Informationen dazu findest du in unserem Beitrag "Ich bin Eigentümer? - Rechte und Pflichten eines Eigentümers nach Zuschlag".
