Immobilienbewertungen bilden für viele wirtschaftliche und rechtliche Entscheidungen eine wichtige Grundlage. Mittels Wertgutachten wird beispielsweise der Wert einer Immobilie bei Zwangsversteigerungen ermittelt. Aber auch bei unternehmerischen Investitionen, beim An- und Verkauf oder bei Enteignungen für städtebauliche Zwecke kommen verschiedene Verfahren der Wertermittlung zum Einsatz. Eine Immobilienbewertung ist ebenso für bestimmte Gebäudeversicherungen sowie für die Bestimmung der Beleihungsgrenze erforderlich. Im Folgenden erfährst du mehr über die Praxis der Immobilienbewertung.
Wann ist die Bewertung einer Immobilie erforderlich?
Bewertungen von Immobilien sind in vielen unterschiedlichen Kontexten erforderlich. Bei Erwerb und Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks wird durch sie eine marktkonforme Kaufpreisforderung veranschlagt. Aber auch Käufer können sich durch ein Wertgutachten absichern. Im Rahmen der Gütertrennung und des Zugewinnausgleichs im Rahmen einer Ehescheidung ist ebenso die Bewertung von Immobilien und Grundstücken nötig, um gemeinschaftliches Vermögen aufteilen zu können. Bei Erbstreitigkeiten können Wertgutachten die rechtskonforme Aufteilung der Erbmasse sicherstellen. Wenn für eine Person ein Vormund eingesetzt worden ist, muss dieser Vermietung, Verpachtung und Verkauf vorhandener Immobilien gegenüber dem Vormundschaftsgericht darlegen. Ein Wertgutachten wird dabei herangezogen, um das wirtschaftlich vernünftige Handeln zu beweisen. Um für Zwangsversteigerungen ein Mindestgebot festzulegen, wird der per Gutachten ermittelte Grundstückswert zugrunde gelegt. Schließlich kann eine Immobilienbewertung auch für steuerliche Zwecke nötig sein, so zum Beispiel, wenn der Gebäudeanteil am Kaufpreis eines Grundstücks steuerlich geltend gemacht werden soll. Bei der Überführung von Betriebsvermögen in Privatvermögen und umgekehrt müssen die aktuellen Werte bzw. Wertanteile der betreffenden Immobilien ermittelt werden. Auch die Höhe der zu entrichtenden Schenkungs- und Erbschaftssteuer ist an den Marktwert der Immobilie gebunden. Bei Enteignungen bemisst sich die Höhe der Entschädigung am aktuellen Haus- und Grundstückswert. Wenn du das Haus gegen Elementarschäden versichern willst, bestimmt unter anderem der Verkehrswert die Höhe der Prämie. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück mit einer Hypothek belastet werden oder sie als Sicherheit für einen Kredit angegeben werden, muss das Kreditinstitut den Marktwert berechnen. Hier die wichtigsten Anlässe für eine Immobilienbewertung auf einen Blick:
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Erwerb und Verkauf
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Ehescheidung
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Erbstreitigkeiten
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Vormundschaftsangelegenheiten
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Zwangsversteigerungen
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steuerliche Zwecke
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Enteignungen
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Elementarversicherungen
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Hypotheken und Kredite
Begriffliche Grundlagen der Immobilienbewertung
In Wertgutachten für Grundstücke und Immobilien werden Fachbegriffe verwendet, die unterschiedliche Wertaspekte und Bewertungsverfahren bezeichnen.
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Verkehrswert
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Sachwertverfahren
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Ertragswertverfahren
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Vergleichswertverfahren
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Beleihungswert
Der Verkehrswert bezeichnet den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Er ist die entscheidende Grundlage für Kauf und Verkauf von Gebäuden. Auch dient er als Basis für private Vermögensdispositionen und Entschädigungen. Der Beleihungswert kommt in der Kreditwirtschaft und im Versicherungswesen zum Einsatz. Er ist ein Faktor zur Ermittlung der maximalen Beleihungsgrenze und zur Höhe von Krediten, Hypotheken und Prämien. Die Ermittlung dieser Werte unterliegt gesetzlichen Normen. Grundsätzlich gilt, dass im Vorfeld der Zweck der Ermittlung sowie das zugrunde gelegte Ermittlungsverfahren festgelegt werden müssen. Für die Marktwertermittlung einer Immobilie sind drei Verfahren zugelassen, die im Folgenden erläutert werden.
Die Verfahren der Immobilienbewertung
Auch wenn die drei zulässigen Verfahren der Wertermittlung unterschiedliche Berechnungsgrößen heranziehen, liefern sie marktkonforme Ergebnisse. Das Vergleichswertverfahren zieht den bekannten Wert von Immobilien in vergleichbarer Lage und in vergleichbarem Zustand heran. Auf diese Weise wird vor allem der Kaufpreis von Grundstücken und Häusern ermittelt. Bei Ertragswertverfahren werden realistisch erzielbare Erträge aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. So errechnet man in der Regel den Wert von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien und anderen Renditeimmobilien. Beim Sachwertverfahren steht der bauliche Zustand im Mittelpunkt. Es wird in der Regel für die Wertermittlung selbst genutzter Immobilien herangezogen. Bei der Berechnung von Verkehrswert und Beleihungswert kann auch auf mehrere dieser Verfahren zurückgegriffen werden.
Wer führt die Bewertung von Immobilien durch?
Wertermittlungen für Grundstücke und Immobilien werden aus sehr unterschiedlichen Gründen durchgeführt. Diese Aufgabe übernehmen in der Regel vereidigte Sachverständige, die entweder freiberuflich oder für Kreditinstitute und die Finanzverwaltung arbeiten. An Bewertungen von Immobilien können aber auch andere Personengruppen beteiligt sein, die relevante Daten zuliefern. Dazu zählen unter anderem:
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Liegenschaftsverwaltungen
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Umlegungsstellen bei Kataster- und Vermessungsämtern
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Bauingenieure, Architekten, Vermessungsingenieure
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Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Finanzbeamte
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Finanzierungsberater
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Hausverwalter und Immobilienmakler
Rechtliche Regelungen für die Bewertung von Immobilien
Für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien gelten Wertermittlungsrichtlinien, die sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung und dem Baugesetzbuch orientieren. Ferner legt das Städtebaurecht die Rahmenbedingungen für die Marktwertermittlung fest. Damit Wertermittlungen in Deutschland einheitlich, rechtssicher und marktkonform durchgeführt werden können, sind die Regelungen im Baugesetzbuch bundeseinheitlich gestaltet. Die konkreten Berechnungsgrundlagen liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung. Hier sind die zulässigen Wertermittlungsverfahren und ihre Anwendungsbereiche festgelegt. Zudem werden Vorschriften über die Erhebung der relevanten Daten gemacht.
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Wertermittlungsrichtlinien
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Immobilienwertermittlungsverordnung
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Baugesetzbuch
Welche Richtlinien gelten bei der Wertermittlung?
Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Immobilien gelten bundesweit einheitliche Richtlinien. Sie dienen als Maßgabe für die Ermittlung des Vergleichswerts, Sachwerts und des Bodenwerts sowie für die Festlegung des Ertragswerts und der Bodenrichtwerte. Um eine präzise und stimmige Berechnungsgrundlage zu haben, benötigt ein Sachverständiger alle für die Bewertung relevanten Daten. Wichtige Vergleichsdaten können über ein Marktdatenportal ermittelt werden.
Mehr Sicherheit und Transparenz bei der Bewertung von Immobilien
Die Bewertung einer Immobilie für Kauf, Verkauf, Beleihung, steuerliche Zwecke oder aus anderen Gründen kann ein aufwändiger und langwieriger Prozess sein. Mithilfe Werteermittlungsportalen im Internet kannst du eine erste Einschätzung vornehmen. Entsprechende Portale werden zumeist von Banken und Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Informiere dich vor der Nutzung, welches Bewertungsverfahren verwendet wird. Ansonsten brauchst du nur einige wichtige Eckdaten zur Immobilie eingeben und der Wert wird in Sekundenschnelle berechnet. Das von Bewertungsportalen gelieferte Ergebnis ist eine nützliche Information, allerdings noch keine rechtlich verbindliche Wertermittlung. Diese kann nur von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden.
Welche Informationen werden für die Wertermittlung einer Immobilie benötigt?
Für die Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie wird zunächst einmal der Standort benötigt. Zudem fließen das Baujahr des Gebäudes, die Größe der Wohnfläche sowie die Anzahl der Stellplätze in die Berechnungen ein. Wichtig sind ebenso Informationen zu Sanierungen und Modernisierungen von Dach, Fassade, Fenstern und Türen. Einbezogen werden ferner die Qualität der Ausstattung sowie das Vorhandensein von Garten, Terrasse, Balkon und Keller. Nicht zu vergessen ist die Art der Beheizung. Sachverständige analysieren die Daten und gleichen sie mit bekannten Werten des regionalen Immobilienmarktes aus Datenbanken ab. Je mehr Daten verfügbar sind, desto zuverlässiger fällt das Ergebnis der Bewertung einer Immobilie aus.